Part de l’articulat de la Llei pel dret a l’habitatge encara no és aplicable, per quedar supeditat a què el govern espanyol doni llum verda a l’aplicació dels topalls dels preus dels lloguers als 140 municipis catalans que la Generalitat ha declarat com a zones de mercat residencial tens. Però hem de referir-nos ara a alguns aspectes que sí que són aplicables des del dia 26 de maig de 2023 en què l’esmentada llei va entrar en vigor, concretament, a les modificacions que s’introdueixen a la llei d’enjudiciament civil, és a dir, a aquelles que afecten els processos de desnonament.
Com veurem seguidament, la nova llei allarga els procediments de desnonament. Ningú discuteix que existeix un greu problema en matèria d’habitatge, però els problemes socials mai no han de ser resolts obstaculitzant i dilatant els processos judicials. L’únic que aconseguirem és tenir una Administració de Justícia escara més lenta i que s’incrementi la mala imatge que es té d’aquesta. Sabem que agilitzar els desnonaments té mala premsa, però el que s’ha de fer és apostar per polítiques públiques d’habitatge adequades i per augmentar el parc públic d’habitatges per a llogar, però no ens podem carregar el sistema, els processos judicials han de ser àgils per a tothom.
A la nova llei s’incrementen extraordinàriament els requisits que ha de complir una demanda de desnonament per a la seva admissibilitat.
Nous requisits per a la presentació de demandes de desnonament
A l’hora d’interposar demanda de desnonament, quan sigui de l’habitatge habitual de l’inquilí, l’arrendador haurà d’indicar:
1) L’arrendador ha d’acreditar si és gran tenidor o no. Si no és un gran tenidor, ha d’acreditar-ho mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació de les seves propietats.
2) Si l’arrendador és gran tenidor, ha d’acreditar si l’ocupant de l’habitatge està en una situació de vulnerabilitat econòmica. Es dóna per fet que l’arrendador coneix la situació econòmica del seu llogater.
3) En cas que el demandant sigui gran tenidor, i l’inquilí estigui en una situació de vulnerabilitat econòmica, prèviament a presentar la demanda de desnonament s’ha de sotmetre a una mediació o conciliació prèvia davant les administracions públiques competents com a requisit d’admissibilitat de la demanda.
4) La demanda de desnonament es traslladarà d’ofici pel jutjat a les administracions competents, o serveis socials, perquè informin de la condició social i vulnerabilitat del demandat.
Oferiment del lloguer social abans de la demanda
A més, segueix en vigor la normativa a Catalunya que obliga el gran tenidor a oferir als afectats, abans d’interposar qualsevol demanda de desnonament, una proposta de lloguer social. Si els afectats la rebutgen, el demandant podrà iniciar el procediment judicial.
Procediments suspesos pel Reial decret llei 5/2023, de 28 de juny
Pel que fa als processos de desnonament que es troben suspesos fins al 31 de desembre de 2023, quan el demandant sigui gran tenidor, per reiniciar aquests processos suspesos haurà de sotmetre’s a un procés de conciliació o intermediació que hauran d’establir les administracions públiques.
Ampliació de la protecció davant de situacions de vulnerabilitat
S’amplia l’àmbit de protecció quan s’identifiquin situacions de vulnerabilitat econòmica del llogater. Mentre que fins ara la protecció arribava exclusivament a persones vulnerables en procediments de desnonament per impagament de renda o expiració de termini, la reforma amplia aquesta protecció a persones vulnerables que es pretengui desnonar en procediments de precari i d’ocupants sense títol o il·legals.
Així mateix, s’amplia el concepte de persona vulnerable incrementant els criteris de renda per ser definit com a tal i s’estableix que el jutge haurà d’atendre com a criteri addicional per establir la vulnerabilitat a situacions personals, com ara si en l’habitatge resideixen menors d’edat.
Si es declara la vulnerabilitat, s’augmenta el termini de suspensió dels procediments de desnonaments a dos mesos en cas que l’arrendador sigui una persona física i fins a quatre mesos si és una persona jurídica. Aquests terminis es donen per tal que l’Administració trobi una solució residencial al llogater. Estem davant d’una mesura legal que constitueix una expropiació temporal del dret del propietari sense que aquest rebi cap indemnització.
Observi’s que els tràmits del procediment de desnonament, en lloc de girar sobre si concorre o no la causa de desnonament invocada pel propietari, se centren a avaluar si el demandat és vulnerable i en què l’Administració li busqui un reallotjament, convertint a l’arrendador en una figura decorativa que ha d’esperar què es resolgui la situació de si és vulnerable el demandat i si l’Administració li troba un lloc on ser reallotjat.
Prohibició de llançament amb data oberta
En últim lloc, es prohibeix que els jutjats puguin practicar llançaments amb data oberta, havent-se d’especificar la data i hora exactes de tots els llançaments.
Font: Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona
